Il manque une véritable politique du logement. Les besoins en locatif sont énormes, et on fait fuir les investisseurs privés.
Sauf à sortir complètement du capitalisme — ce qui ne semble pas le projet — pour fluidifier un marché, il faut rassurer les investisseurs. Un rapport parlementaire de 2024 conduit par la députée Annaïg Le Meur (RE) dénonçait la rentabilité faible, voire négative, de la location nue après impôts et prélèvements sociaux. Étude pertinente, chiffres éclairants à l’appui. Las, c’était pour préconiser une baisse des avantages fiscaux à la location meublée.
Fiscalement, un contribuable avec un TMI de 30 % (on est très loin des ultra-riches) a plus intérêt à investir en locaux industriels et logistiques en Europe via des SCPI, qu’à acheter dans sa ville pour loger ses concitoyens. Ou, toujours fiscalement parlant, à investir en Bourse.
Les dispositifs fiscaux attractifs sont rabotés au cours du temps : Périssol, Besson, Robien, Scellier, Duflot, Pinel, puis plus rien. Ou l’improbable dispositif Jeanbrun, c’est-à-dire quasi rien.
On découvre récemment la nécessité de réguler la prolifération des meublés de tourisme, après les avoir généreusement encouragés. Ou comment la première destination touristique du monde aurait besoin d’un État stratège.
Brillante stratégie également autour des DPE, que l’on a voulu très restrictifs pour mieux ensuite les assouplir. En revanche, la construction d’usines à gaz se porte très bien.
La location meublée non touristique (LMNP) voit son attractivité diminuer, et peut-être un jour disparaître ? L’épargnant avisé ne bâtit pas une stratégie patrimoniale sur un dispositif fiscal qui peut être rayé d’un trait de plume l’année suivante. L’insécurité fiscale serait un sujet en soi.
Cahier de doléances · Logement
Problème n° 7103
1 solution proposée
Il faut une politique du logement volontariste sur le long terme, et à court-moyen terme : les Français ont besoin de se loger maintenant, pas en 2030. Et non raboter les incitations à la marge chaque année au gré des besoins budgétaires.
- Un système fiscal simple, compréhensible par tous et réellement attractif. Aligner la location nue sur le LMNP actuel, par exemple, ou réétudier le système Périssol, ou des réductions d’impôts significatives sans complexité.
- Incitations à la construction et à l’achat de logements neufs.
- Protéger les locataires des loyers excessifs en laissant respirer le marché. Par exemple, créer un encadrement des loyers un peu sur le modèle des taux d’usure pour le crédit, avec des seuils supérieurs aux prix du marché. L’objectif serait d’empêcher les abus et non de réguler les prix.
Je n’ai pas fait de calcul, mais a priori ces incitations seraient financées par la reprise de la production de logements et de la servuction afférente au marché locatif. Et un Français à la rue n’est pas un Français qui consomme.
- Créer des avantages fiscaux aux primo-accédants, et même en seconde accession pour la résidence principale. La natalité ne s’en portera que mieux.
- Inciter l’épargne des Français à aller vers le logement social. Pourquoi ne pas créer un système de financement des collectivités territoriales sur le modèle des municipal bonds américains, avec un ticket d’entrée accessible, fléché sur le foncier public. Non soumis aux prélèvements sociaux, ou soumis au PFU (flat tax) qui exclut actuellement l’immobilier.
Etc.
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